Sözlü Kira Sözleşmesi Nasıl İspatlanır? İki Haklı İhtar ile Tahliye Mümkün mü?

Kısa cevap:* Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir ve sözlü kurulabilir. Ancak tahliye ve alacak davasında kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadıkça iki haklı ihtar koşulları denetlenemez.

Bu rehber, sözlü kira, iki haklı ihtar ve tahliye alanında uygulamada en sık ortaya çıkan soruları; maddi koşullar, ispat, başvuru yolu ve hak kaybı riskleri bakımından birlikte ele almaktadır. Somut dosyada olay tarihi, geçiş hükümleri ve yayın tarihindeki güncel içtihat ayrıca doğrulanmalıdır.

Sözlü kira geçerli midir?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kirası kural olarak yazılı şekle bağlı değildir. Sorun geçerlilikten çok, sözleşmenin içeriğinin hangi delille ispatlanacağıdır.

Hangi unsurlar ispatlanmalıdır?

Kiraya veren; sözleşme başlangıcı, kira süresi, aylık bedel ve ödeme gününü ortaya koymalıdır. Banka açıklamaları, mesajlar, önceki ihtarlar ve taraf kabulleri önemlidir.

İki haklı ihtar şartı

Bir kira yılı içinde iki ayrı aya ait muaccel kira bedeli ödenmediği için iki haklı yazılı ihtar yapılmalıdır. İhtarın tebliğinden sonra ödeme, o ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Dava süresi

Bir yıl veya daha uzun kiralarda, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Kira yılının başlangıcı ispatlanamıyorsa süre de hesaplanamaz.

Davayı kim açar?

Kural olarak kiraya veren açar. Yalnız malik olmak her durumda yeterli değildir; malik kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyerek kiraya veren sıfatını kazanmış olmalıdır.

Talep dışına çıkma yasağı

Mahkeme iki haklı ihtar talebi reddedilecekse, davacının malik olması gerekçesiyle kendiliğinden elatmanın önlenmesine veya başka tahliye sebebine karar veremez.

Yargı uygulamasında öne çıkan ilke

Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.

Bu ilkenin uygulanabilmesi için özellikle Banka kira ödemeleri, Mesaj ve e-posta yazışmaları ve olayların zaman sırası birlikte incelenmelidir. Kararın maddi vakıası mevcut dosyadan farklıysa yalnız hukuki ölçütünden yararlanılabilir.

Dava veya başvuru süreci nasıl ilerler?

Sözlü kira, iki haklı ihtar ve tahliye bakımından kira dönemi, bildirim ve dava süreleri ile zorunlu arabuluculuk koşulu hesaplanır. Sözleşme ve ödeme düzeni dosyanın başlangıcında netleştirilir.

Bu uyuşmazlığın yargılama aşamasında keşif, emsal veya ihtiyaç delilleri toplandıktan sonra yargılama yapılır. Tahliye ve tespit hükmü, başlangıç tarihi ve taşınmaz bilgileri yönünden infaz edilebilir olmalıdır.

Örnek olay kurgusu

Örnek bir dosyada şu başlangıç vakıası bulunabilir: Taraflar arasında … başlangıç tarihli sözlü/yazılı kira ilişkisi vardır. Devamında aylık kira bedeli … tl ve ödeme günü her ayın … günüdür; bu husus banka kayıtları ve yazışmalarla sabittir. Bu iki olgu arasında tarih ve nedensellik bağlantısı kurulmadan yalnız sonuç talep edilmesi, ispat sorununa yol açar.

Bu senaryoda öncelikle banka kira ödemeleri ile mesaj ve e-posta yazışmaları dosyaya kazandırılmalı; ardından talep sonucunda “kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine” istemi açık ve infaz edilebilir biçimde kurulmalıdır.

Hangi deliller hazırlanmalıdır?

• Banka kira ödemeleri

• Mesaj ve e-posta yazışmaları

• Önceki ihtarnameler

• Vergi ve abonelik kayıtları

• Arabuluculuk son tutanağı

Bu konuda sık yapılan hatalar

• “Sözlü kira geçerli midir?” ile “Hangi unsurlar ispatlanmalıdır?” başlıklarını birbirine karıştırarak maddi vakıayı yanlış hukuki zeminde sunmak.

• Yalnız banka kira ödemeleri belgesine dayanıp mesaj ve e-posta yazışmaları ve diğer tamamlayıcı delilleri toplamamak.

• Emsal kararın “Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.” şeklindeki ilkesini somut dosyanın olaylarıyla karşılaştırmadan uzun alıntı hâlinde kullanmak.

• “Kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine” talebinin dönemini, miktarını, başlangıç tarihini veya sorumlusunu hüküm kurmaya elverişli açıklıkta göstermemek.

Sık sorulan sorular

Kontrat yoksa kiracı hemen çıkarılır mı?

Hayır. Sözlü kira da geçerlidir ve kiracı kanuni korumadan yararlanır.

İki ihtar aynı ay için olabilir mi?

Hayır. Ayrı muaccel kira borçlarına ilişkin olmalıdır.

Ödeme ihtardan sonra yapılırsa ihtar sayılır mı?

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme kural olarak ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Başvuru öncesi kontrol listesi

1. Taraflar arasında … başlangıç tarihli sözlü/yazılı kira ilişkisi vardır. cümlesindeki tarih ve taraf bilgilerini resmî kayıtlarla doğrulayın.

1. Banka kira ödemeleri, Mesaj ve e-posta yazışmaları ve Önceki ihtarnameler belgelerini tek bir kronolojik dosyada toplayın.

1. “Kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine” ve “Kira ilişkisi ve ödeme gününün banka/yazışma delilleriyle tespitine” taleplerinin birlikte mi, alternatif mi ileri sürüleceğini belirleyin.

1. TBK m.352/2; HMK m.200-202; 6325 sayılı Kanun m.18/B hükümlerinin olay tarihinde yürürlükte olan metnini kontrol edin.

1. Karar metnindeki kişisel verileri yayımdan önce anonimleştirin ve karar künyesini asıl kaynaktan tekrar doğrulayın.

Sonuç

Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir ve sözlü kurulabilir. Ancak tahliye ve alacak davasında kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadıkça iki haklı ihtar koşulları denetlenemez. Bu alanda sağlıklı sonuç, özellikle banka kira ödemeleri ve mesaj ve e-posta yazışmaları üzerinden kurulacak ispat planına ve süresinde ileri sürülen açık taleplere bağlıdır.