Yayın türü: Makale

Faaliyet alanı: Kira Hukuku

Hukukî dayanak: TBK m.315; 6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK

Meta açıklama: Kira temerrüdü, otuz günlük süre, yazılı ihtar, tahliye davası, yan gider ve muacceliyet.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada olay tarihi, görev, süre ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Kiracının Temerrüdü Neden Önemlidir?

Muaccel kira veya yan giderin ödenmemesi kiraya verene fesih ve tahliye imkânı verebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirim, en az otuz günlük süre ve doğru takip/dava yolu gerekir. Uygulamada sonuca ulaşmak için maddi olayın kronolojisi, doğru görevli merci, süre başlangıcı ve ispat araçları aynı plan içinde kurulmalıdır.

Muaccel kira ve yan gider borcu

Temerrüt için kira bedeli veya kiracının sözleşme gereği üstlendiği yan gider muaccel olmalı ve ödeme günü açıkça belirlenebilmelidir.

Otuz günlük yazılı süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bildirimle en az otuz gün ödeme süresi verilmeli; sürenin başlangıcı tebliği izleyen gün esas alınarak hesaplanmalıdır.

İhtarın içeriği

İhtarda hangi ayların ve hangi tutarların istendiği, ödeme yeri ve süresinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshi ile tahliye yoluna başvurulacağı tereddütsüz yazılmalıdır.

Ödeme ve temerrüdün sona ermesi

Kiracının verilen sürede tam ödeme yapması TBK m.315’e dayalı tahliye sebebini ortadan kaldırır; eksik ödeme, mahsup ve ödeme sırası banka kayıtlarıyla incelenir.

Tahliye yolu ve hüküm

Sözleşmenin sona ermesi ve tahliye, seçilen yola göre sulh hukuk veya icra hukuk mahkemesi kararıyla sağlanır; kiraya verenin tek taraflı bildirimi fiilî tahliye yetkisi vermez.

Somut Dosya İçin Uygulama Yol Haritası

1. Kontrol noktası: Taraflar arasında … başlangıç tarihli, aylık … TL bedelli konut/çatılı işyeri kira sözleşmesi bulunmaktadır.

2. Kontrol noktası: Davalı kiracı …, … ve … aylarına ait toplam … TL kira/yan gider borcunu sözleşmedeki ödeme günlerinde ödememiştir.

3. Kontrol noktası: Davacı tarafından … Noterliğinin … tarih ve … yevmiye numaralı ihtarıyla borcun kalemleri ayrı ayrı gösterilmiş ve otuz günlük ödeme süresi verilmiştir.

4. Kontrol noktası: İhtar davalıya … tarihinde usulüne uygun tebliğ edilmiş; süre … tarihinde dolmuştur.

5. Kontrol noktası: Davalı, verilen süre içinde tam ödeme yapmadığı gibi kiralananı da tahliye etmemiştir.

6. Kontrol noktası: 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk görüşmeleri … tarihli son tutanakla anlaşamama şeklinde sonuçlanmıştır.

Delil ve Dosya Hazırlığı

  • **Kira sözleşmesi ve ek protokoller:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.
  • **Aylık kira tahakkuk tablosu:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.
  • **Banka hesap hareketleri ve dekontlar:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.
  • **Noter ihtarı ve tebliğ mazbatası:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.
  • **6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında arabuluculuk son tutanağı:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.
  • **İcra takip dosyası ve ödeme emri:** Belgenin tarihi, kaynağı, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı dosyada açıkça gösterilmelidir.

    • Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

  • **Muaccel olmayan veya miktarı belirsiz borcu ihtara yazmak:** Bu hata süre kaybına, yanlış hukukî vasfa, eksik incelemeye veya talebin reddine yol açabilir.
  • **Otuz günlük süreyi eksik vermek:** Bu hata süre kaybına, yanlış hukukî vasfa, eksik incelemeye veya talebin reddine yol açabilir.
  • **Fesih ve tahliye uyarısını açık kurmamak:** Bu hata süre kaybına, yanlış hukukî vasfa, eksik incelemeye veya talebin reddine yol açabilir.
  • **Süre içinde yapılan ödemeyi hesaba katmamak:** Bu hata süre kaybına, yanlış hukukî vasfa, eksik incelemeye veya talebin reddine yol açabilir.
  • **Mahkeme kararı olmadan kilit değiştirmek veya tahliyeye zorlamak:** Bu hata süre kaybına, yanlış hukukî vasfa, eksik incelemeye veya talebin reddine yol açabilir.

    • Görev, Süre ve Usul Kontrolü

    Uyuşmazlığın dayanağı TBK m.315; 6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK olmakla birlikte, olay tarihi ile dava veya başvuru tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrı ayrı kontrol edilmelidir. ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE nezdinde yapılacak başvuruda görev, yetki, dava şartı, harç, kesin süre ve geçici hukukî koruma talepleri somutlaştırılmalıdır.

    Sık Sorulan Sorular

    Kiracının Temerrüdü uyuşmazlığında ilk yapılması gereken nedir?

    İlk olarak olay ve tebliğ tarihleri kronolojik sıraya konulmalı, ardından kira sözleşmesi ve ek protokoller ile diğer temel deliller güvence altına alınmalıdır.

    Bu konuda ispat yükü nasıl belirlenir?

    İspat yükü talep edilen hukukî sonuca göre dağıtılır. İncelenen Yargıtay yaklaşımının özü şudur: Temerrüt koşulları oluşsa bile tahliye mahkeme veya icra mahkemesi kararıyla sağlanmadan sözleşmenin sona erdiği kabul edilip feshe bağlı tazminat istenemez.

    Bilirkişi veya teknik inceleme gerekir mi?

    Sözleşmenin sona ermesi ve tahliye, seçilen yola göre sulh hukuk veya icra hukuk mahkemesi kararıyla sağlanır; kiraya verenin tek taraflı bildirimi fiilî tahliye yetkisi vermez. Bu nedenle raporun dayanak verileri ve hesap yöntemi taraflarca denetlenebilmelidir.

    Süreler neden önemlidir?

    Şikâyet, hak düşürücü süre, zamanaşımı ve dava şartı süreleri hukuk alanına göre değişir. Öğrenme, tebliğ ve muacceliyet tarihleri ayrı ayrı belirlenmelidir.

    Sonuç

    Kararın tahliye için yargısal karar gerekliliğine ilişkin ilkesi korunmaktadır. Başvuru yapılırken yalnız sonuç talebi değil, o sonuca götüren maddi vakıa ve delil zinciri de kurulmalıdır.

    Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, müvekkillerine kira hukuku süreçlerinde Adana'da kira hukuku avukatı olarak rehberlik ederek, en iyi sonuçları elde etmelerine yardımcı olmaktadır.

    İlgili İçerikler

    Bilgilendirme Notu

    Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın belgeleri, süreleri ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.

    Büro Bilgilendirmesi

    Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, uygulama rehberi kapsamında ele alınan uyuşmazlıklarda Adana’daki başvuruculara hukuki süreç hakkında bilgilendirme ve temsil hizmeti sunmaktadır.