Temerrüt Nedeniyle Tahliyede Mahkeme Kararı Olmadan Kira Sona Ermez: Yargıtay

Yayın türü: Karar İncelemesi

Faaliyet alanı: Kira Hukuku

Hukukî dayanak: TBK m.315; 6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK

Meta açıklama: Kira temerrüdü, otuz günlük süre, yazılı ihtar, tahliye davası, yan gider ve muacceliyet.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada olay tarihi, görev, süre ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Kararın Künyesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/13408, K.2015/9956, T.16.11.2015

Kaynak niteliği: Bilgi Deposu / Doğrudan yargı kararı

Uyuşmazlığın Hukukî Sorunu

Muaccel kira veya yan giderin ödenmemesi kiraya verene fesih ve tahliye imkânı verebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirim, en az otuz günlük süre ve doğru takip/dava yolu gerekir. İncelenen kararın odak noktası, bu genel çerçevenin somut olayda hangi deliller ve usul kurallarıyla uygulanacağıdır.

Yüksek Mahkemenin Kabulü

Temerrüt koşulları oluşsa bile tahliye mahkeme veya icra mahkemesi kararıyla sağlanmadan sözleşmenin sona erdiği kabul edilip feshe bağlı tazminat istenemez.

Muaccel kira ve yan gider borcu

Temerrüt için kira bedeli veya kiracının sözleşme gereği üstlendiği yan gider muaccel olmalı ve ödeme günü açıkça belirlenebilmelidir.

Otuz günlük yazılı süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bildirimle en az otuz gün ödeme süresi verilmeli; sürenin başlangıcı tebliği izleyen gün esas alınarak hesaplanmalıdır.

İhtarın içeriği

İhtarda hangi ayların ve hangi tutarların istendiği, ödeme yeri ve süresinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshi ile tahliye yoluna başvurulacağı tereddütsüz yazılmalıdır.

Ödeme ve temerrüdün sona ermesi

Kiracının verilen sürede tam ödeme yapması TBK m.315’e dayalı tahliye sebebini ortadan kaldırır; eksik ödeme, mahsup ve ödeme sırası banka kayıtlarıyla incelenir.

Kararın Uygulamaya Etkisi

Karar, ilk derece yargılamasında yalnız sonuç cümlesinin değil, delillerin toplanma biçiminin ve ispat yükünün de denetlenmesi gerektiğini göstermektedir. Taraflar, kararın kendi dosyalarına uygulanmasını isterken benzer ve farklı maddi olguları açıkça karşılaştırmalıdır.

Güncellik Notu

Kararın tahliye için yargısal karar gerekliliğine ilişkin ilkesi korunmaktadır.

Kaynak Metin / Doğrulama İçin Alıntılanan Bölüm

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/13408
K. 2015/9956
T. 16.11.2015
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. 
KARAR : Asıl dava; kira alacağı elektrik, su, ısınma bedelleri ve sözleşmenin feshi sebebiyle cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsili birleşen dava ise elektrik ve su tüketim bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, kira, elektrik su ve ısınma bedellerine dair istemin kabulüne, tazminat isteminin reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 
Davacı ile davalı arasında 2886 Sayılı Kanun hükümlerine göre düzenlenen 22/02/2011 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıya ait kuaför salonu yıllık 3650 TL bedelle, üçer aylık dönemler halinde ödenmek üzere davalıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin 14. maddesinde kiracının taahahüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde 2886 Sayılı Kanun'un 62.maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece sözleşme feshedilerek kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği kararlaştırılmıştır. Davacı idare 08/04/2013 tarihli yazısı ile ödenmeyen kira, elektrik , su ve ısınma bedellerinden dolayı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ve cari yıl kira bedeli olan 4134 TL'nin tazminat olarak ödenmesi gerektiğini davalıya bildirmiştir. Fesih durumunda davalının tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için öncelikle feshin davacı idare yönünden haklı nedene dayanıyor olması gerekir. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde (818 Sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yeterli değildir. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir.Temerrüt sebebiyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve feshe dayalı olarak davalıdan tazminat istenemez. 
SONUÇ : Mahkemece tazminat isteminin bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ile reddine karar verilmesi doğru değil ise de bu yanlışlığın giderilmesi için kararın bozulup yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden sonucu itibariyle doğru olan hükmün 6100 Sayılı HMK'ya 6217 Sayılı kanunla eklenen gecici 3. Madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 438 maddesi uyarınca değiştirilmiş bu gerekçe ile düzeltilerek ONANMASINA, 16/11/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, müvekkillerine kira hukuku süreçlerinde Adana'da kira hukuku avukatı olarak rehberlik ederek, en iyi sonuçları elde etmelerine yardımcı olmaktadır.